广州实行居住权登记，居住权比租赁使用权层次更高 |
| 作者：杜娟 时间：2021-01-13 |
| 描述：通俗解释：“居住权人”可以和“房东”签订书面合同，在不取得该房屋“所有权”（不过户）的情况下，单独对该房屋合法“占有、使用”。居住权比租赁使用权层次更高。 |
《生活宝典shenghuobaodian.com》讯 民法典物权编中设置的“居住权”，是在房屋“所有权”、“土地使用权”之外，新增的一个“权”。
按照民法典第三百六十六条定义：居住权人有权按照合同约定、对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。
通俗解释：“居住权人”可以和“房东”签订书面合同，在不取得该房屋“所有权”（不过户）的情况下，单独对该房屋合法“占有、使用”。
二、“居住权”约束
1、取得方法
居住权的取得方式是通过“当事人书面合同约定，并登记”，约定内容一般包括，当事人的姓名和住所；住宅的位置；居住的条件和要求；居住权期间（期限）；解决争议的方法。
2、允许有偿设立，登记生效。
原则上，居住权是无偿设立的，但是在当事双方另有约定的情况下，允许有偿设立。并且，设立居住权应当在相应的登记机构登记，自登记时，立刻生效。
3、允许出租收益，但不得转让和继承。
原则上，设立居住权的住宅不得出租，但当事人另有约定的除外。
居住权只能保障“居住权人”自身的居住权利，该权利不得转让和继承。
4、允许约定居住权期限。
居住权的有效期限，可以由当事人双方共同约定，5年、10年、20年都可以，也可是终生有效。居住权期间届满或者居住权人死亡的，居住权消灭。居住权消失的，应当办理注销登记。
这里需要单独说明一下，无论居住权期间多长时间，只要“居住权人”死亡的，居住权均自动消失。
5、允许以遗嘱方式设立。
为此，《广州市不动产登记办法（征求意见稿）》（下称《办法》）1月11日起公示。为贯彻执行民法典规定，《办法》对居住权首次登记、变更登记及注销登记的情形作了原则性规定；同时创新空间确权登记模式，实现不动产权利在地上、地下、地表的登记。《办法》还对标营商环境评价体系，助力不动产登记便利度改革，规定了容缺受理制度，并要求不动产登记机构优先核发电子不动产权属证书。
《办法》针对特定类型不动产登记作出专门规定，解决登记难题。
规定了居住权登记
民法典创设了“居住权”这一新型用益物权，其中规定，当事人应当采用书面形式订立居住权合同。应当向登记机构申请居住权登记。居住权不得转让、继承。设立居住权的住宅不得出租。
居住权该如何登记？本次《办法》明确：
设立居住权的，当事人双方应当持不动产权属证书、居住权合同等材料申请办理居住权首次登记。
居住权期限发生变化的，当事人应当申请办理居住权变更登记。
居住权消灭或居住权人放弃权利的，当事人应当及时申请办理居住权注销登记。
解决海域使用权登记难题
《办法》明确规定了海域与陆域登记的分界线，并针对海陆转换涉及的不动产登记问题，明确规定围填海造地等导致海域灭失的办理海域使用权注销登记和国有土地使用权首次登记；挖陆成海等导致土地灭失的，办理土地权利注销登记和海域使用权首次登记。
解决地役权登记的难题
根据民法典规定，地役权设立并不限于土地，也可能是建筑物、构筑物等。为贯彻执行民法典规定，《办法》细化规定了地役权适用情形。其中提出充电桩地役权登记的规定，着力于解决充电桩用地权属矛盾问题，符合国家加快新能源汽车推广应用发展战略要求。
穗平均每年核发不动产登记证书约110万本
不动产登记与广大市民和企业息息相关，从2015年11月2日核发第一本不动产权证书起，至2019年，广州已核发不动产权证书及登记证明约445万本，平均每年核发约110万本，不动产登记价值逾万亿。
2021年1月1日起，《中华人民共和国民法典》及《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典物权编>的解释》开始施行，进一步确认和完善了不动产统一登记制度。需要结合管理实际，对上位法规定的不动产登记制度进行不断的补充和完善，为不动产物权的确认和交易流转提供法律基础，为登记实务提供法律依据。
近年来，广州出台了一系列措施着力打造便捷高效、稳定透明、公平竞争的营商环境。在全市范围内推行不动产登记一窗办理、跨城办理、电子证照、网上不动产登记业务办理、企业间不动产转移登记“一个环节”办结及全流程网办、优化非住宅类不动产登记信息查询等服务。实践中行之有效的改革措施迫切需要通过立法予以制度化、长效化。
不动产统一登记制度的落实与完善需要地方结合不动产登记实践经验，制定专门地方性法规进行细化和补充。为此，市规划和自然资源局牵头起草了《广州市不动产登记办法》，深入分析不动产登记的普遍性问题、特殊性问题，按照“不重复上位法”及“具备广州特色”的精神进行立法。
实现不动产权利在地上、地下、地表的登记
《办法》还对标营商环境评价体系，助力不动产登记便利度改革。规定了不动产交易、登记、缴税实现一窗办理、一个环节办理等内容，推动不动产登记时间、环节的简化；明确了不动产登记资料与地籍信息的全数字化及更新、查询条件，要求实现土地登记及地籍测绘的全覆盖，充分保障不动产登记领域的市场透明度及土地管理的质量；对网上办理机制、电子证照的效力及应用作出明确规定，同时设立了容缺受理机制，要求登记机构探索实现智能审批、跨城办理等模式，明确非住宅类不动产登记信息查询范围，为不动产登记便利度改革提供全面的法律依据。
同时创新空间确权登记模式，实现不动产权利在地上、地下、地表的登记。传统地籍以地表权利为核心，在权利登记形式上以二维为基础，不能把同一宗地上的分属于不同权利主体的地上、地表和地下权利很好地表现出来。为精准解决地下建构筑物所有权边界，以及国有建设用地使用权分层设立的权属界限问题，《办法》明确地下空间建设项目，可以单独办理建设用地使用权和建筑物、构筑物所有权首次登记。建设用地使用权在地上、地表或者地下分层设立的，可以通过三维空间信息确定权属界限。这规定将不动产登记从平面二维向立体三维升级，全面构建国土空间开发保护制度。
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